• 最近国内土拍热度分化严重,房企拿地慎之又慎!
  • 资讯类型:热点关注  /  发布时间:2022-07-18  /  浏览:4385 次  /  

 7月6日,随着重庆第二轮土拍平稳落幕,目前已有厦门、福州、北京、青岛、合肥、苏州、武汉、宁波、杭州、重庆等10个城市完成了2022年第二轮集中供地。

  二轮土拍整体较首轮热度微降,但城市间热度继续分化,杭州、宁波土拍热度较高,北京也有不俗表现,而部分强二线城市土拍市场表现平淡。

  房企的选择愈发忠于地块价值,更加追求确定性,拿地策略依旧审慎。只有那些利润率相对较高且去化有保障的地块才能收到多家房企的申请。

  参拍企业中,绝大部分城市依然由国企、央企、地方性平台企业担当主力角色,民营房企中,少数采取深耕策略的开发商亦有出现,尤其是杭州本地房企滨江集团,在杭州本轮土拍中豪取12宗地。

  纵观各地土拍表现来看,得益于地方供地规则的放宽和拿地门槛的降低,土地流拍现象有所好转。与此同时,6月楼市销售转好也带来了一定信心,后续若能保持销售恢复节奏,预计土地市场也将迎来实质性好转。

  值得注意的是,尽管政策“暖风”不断,但市场并未全盘回升,在现金流的压力之下,业内预计房企的全年投资态度依然会维持谨慎。

  冷热分化

  与今年首轮集中供地的冷热分化相似,截至目前的第二轮集中供地延续了这种态势,不同城市之间、不同区域之间、不同地块之间的热度分化明显。

  其中,宁波的第二轮集中供地热度相对较高,优质地块顺利转化为热门地块。根据中指研究院统计,宁波第二轮集中供地21宗涉宅地块全部成功出让,共收金161.2亿元,其中溢价成交9宗,有7宗触及顶价进入摇号阶段。

  杭州二轮土拍热度虽然较首轮土拍略有下降,但在目前的10个城市中也处于高位,推出的45宗涉宅地块全部成交,其中底价成交23宗,12宗地块溢价达中止价进入线下一次性报价环节。杭州区域间热度分化特征仍然突出,尤其是主城区的地块竞争更为激烈。

  那些远郊片区的地块,多数逃不开底价成交的命运。中指研究院土地事业部负责人张凯对21世纪经济报道记者表示,第二轮集中供地中,城市内部板块热度分化亦较为明显,房企偏好成熟度高、去化有保障的核心板块,远郊区县的板块流拍比例高。

  地块与地块之间的差异性也被放大。北京二轮土拍共推出17宗地,7宗地底价成交,7宗地现场竞拍溢价成交,其中有4宗地达到了最高溢价率15%,整体平均溢价率11%。

  对热门地块的争夺,在各地上演。北京有两宗地块甚至在触达地价上限后又触达“政府持有产权比例”或“现房销售面积”上限,最终通过摇号确定地块归属。

  与此同时,福州有21%的地块遭遇流拍,武汉的10宗涉宅地块中,有9宗都是底价成交,在整体政策保持宽松之下,品牌房企参与度较低,7宗涉宅地块由本地平台公司竞得。

  供地规则上,第二轮集中供地延续了宽松态势。苏州继续采取了全部取消市场指导价、延长出让尾款缴付时间等措施,同时苏州楼市政策端也持续释放友好信号,为提升房企拿地积极性与看好情绪起到了助力作用;重庆将近七成地块最长付款周期延至1年;北京在第二批次的集中供地中采用了“预申请”机制,方便企业提前开展研究决策,并延长了土地开发建设补偿费缴纳时间,以减轻企业资金压力。

  这种延长土地款项缴纳时间的做法,有效推动了房企的资金流转。

  合硕机构首席分析师郭毅告诉21世纪经济报道记者,土地预申请中“延长土地开发建设补偿费缴纳时间”的举措,相当于“分期付款”,给了土地价款一个杠杆,来撬动整个项目未来的去化,并且也会优化地块利润率的测算方式。她解释说:“特别是在地块拍出后,基本上四个月的时间就可以进入首期开盘的状态,这时开发商能够取得一定销售回款,以此补足资金,让资金获得更好的流转。”

  房企审慎

  尽管几乎各个城市都有热门地块出现,但房企拿地策略最终还是体现了“审慎”原则。

  以北京为例,太阳宫地块之所以受到追捧,除了地块位置优越很好地保证了未来去化速度之外,楼面价与未来实际售价之间也有近3万元/平方米的利润差;另一宗同样热门的小瓦窑地块,开拍之前房地价差很大,利润相对高,最终成交的房地价差还是超过3万元,房企可以在产品上做加法,也可以在价格上做减法,都能实现较好的利润。

  张凯认为,房企在市场下行期格外关注安全边际,对于存在销售指导价与竞品倒挂的地块兴趣更大,同时在宁波等城市对于政府回购的保障房地块亦积极参与,以上两种情况去化压力更小。

  “现在拿地的顾虑很多,以前能在去化速度和利润之间保住一个,基本这块地就成了,但现在二者都要兼顾,还要考虑到资金周转时间。”一位全国性房企的投拓人士告诉21世纪经济报道记者。

  郭毅则指出,在以销定投、量入为出的前提下,房企都在精准投资、精算利润。

  克而瑞地产研究中心数据显示,今年上半年,近九成房企拿地金额同比下跌,拿地企业中,国企、央企、地方平台公司仍是土地市场的主力军。

  就全口径销售TOP50企业而言,国央企投资金额占比达到73%,尤其中海、华润、招商等房企在22城投资相当积极。北京二轮土拍中,中建系成为隐形赢家,共报名4宗地块,最终收获2宗,并且热门太阳宫地块被中建二局以66.82亿元、15%溢价率、10%政府持有产权的代价收入囊中。

  相较之下,民营房企则低调许多,拿地金额占比仅有27%,且集中在少数企业中,如龙湖、滨江等。

  业内人士普遍表示,当前楼市整体销售依旧承压,流动性压力下导致民企拿地信心仍旧不足,拿地策略也依旧偏向谨慎。

  展望后市,张凯表示,预计部分土拍表现不佳的城市还将持续扩大房地价差,以提供更为充足的利润空间吸引房企参拍。此外,随着房地产市场的逐步回暖,预计下半年土地市场热度将有所回升。

  房企的预测与之呼应。龙湖相关负责人曾在上海交易所交流会上表示,土地市场在未来很长一段时间都会具备非常好的机会,土地价格会回归理性。“目前来看,土地市场的氛围和温度,会是一个理性的状态,而且这个状态会持续下去。”该人士说。

  旭辉方面则透露,本着量入为出的原则,在销售和回款相继恢复以后,正常的拿地节奏也会得到恢复,并且他们对于土地市场未来的判断与龙湖方面保持一致,认为未来地块质量将会有明显提升。

21世纪经济报道

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